La SCPI (Société civile de placement immobilier) est un produit d’investissement permettant aux particuliers d’acquérir des parts dans une société ayant pour vocation d’acheter des biens immobiliers et de les gérer, sans que les épargnants aient à se soucier des contingences pratiques. Ces produits financiers sont gérés par des professionnels et l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) les contrôle régulièrement, bien que la SCPI ne soit pas cotée et ne subisse donc pas les fluctuations des marchés immobiliers, ni des marchés boursiers.
Le fonctionnement d’une SCPI
Société de gestion
La gestion de la SCPI est confiée à une société de gestion dont le rôle est d’assurer la gestion administrative, comptable et financière au jour le jour.
Un autre de ses rôles est de rassembler des capitaux, d’acquérir et de gérer des immeubles en assurant la surveillance des éventuels travaux de rénovation, la recherche de locataires, la facturation et l’encaissement des loyers…
Dans le même temps, la société de gestion doit gérer les associés et pour cela, elle encaisse les souscriptions, tient les comptes associés, calcule et verse les dividendes, établit la déclaration fiscale individuelle, envoi les convocations aux assemblées et gère toutes les relations.
Conseil de surveillance
Un organisme constitué d’au moins 7 associés de la SCPI, désignés en assemblée générale, est chargé de contrôler et assister la société de gestion, comme il l’estime nécessaire.
Assemblée générale
C’est l’assemblée générale qui prend toutes les décisions importantes, lors de réunions qui ont lieu au minimum une fois par an.
Tout d’abord, elle désigne et révoque éventuellement la société de gestion et approuve les conventions établies entre la SCPI et elle.
Elle élit les membres du conseil de surveillance, choisit le Commissaire aux comptes et l’expert immobilier, décide de la distribution de bénéfices, fixe le plafond d’emprunt de la SCPI, modifie les statuts…
Commissaire aux comptes (CAC)
Un commissaire aux comptes doit être choisi par l’assemblée générale et il est en fonction pendant au moins 6 ans, pendant lesquels il certifie les comptes annuels présentés par la société de gestion et doit présenter aux associés une situation fidèle des opérations effectuées, de leurs résultats, de la situation financière et du patrimoine de la SCPI à la fin de chaque exercice.
Expert immobilier
Nommé lui aussi par l’assemblée générale, son rôle est de déterminer tous les ans la valeur vénale des immeubles et chaque immeuble est réévalué tous les 5 ans par des experts indépendants, pour une meilleure information des associés.
Autorité des marchés (AMF)
Pour compléter cette palette déjà très large de systèmes de contrôle, chaque SCPI et chaque société de gestion doit obtenir l’agrément de l’AMF. Celle-ci s’assure que les parts de SCPI sont échangées conformément aux règles en vigueur et elle s’assure du respect des opérations professionnelles.
Toutefois, le contrôle exercé par l’AMF sur les documents destinés à l’information des éventuels investisseurs et du public, ne constitue pas une garantie de la qualité de l’investissement et de son rendement.
Les différentes SCPI
SCPI fiscale
Cette SCPI est créée dans le but de bénéficier des avantages d’un dispositif fiscal particulier, généralement des économies d’impôts associées à des revenus locatifs, comme c’est le cas des SCPI Scellier.
Ce type d’investissement est assez peu rentable, mais son atout majeur est d’obtenir une réduction d’impôt dont on peut bénéficier immédiatement, sans avoir à attendre la livraison de l’immeuble.
Le souscripteur peut ajuster son investissement en fonction de la réduction d’impôt souhaitée. Même si les loyers perçus sont défiscalisés, la rentabilité nette est d’environ 1,7%, ce qui peut inciter à se demander si l’avantage fiscal est suffisant pour compenser une rentabilité aussi faible.
SCPI de rendement
On compte principalement dans ce type de SCPI, des murs de magasins, commerces et bureaux, situés en général au centre des villes et dans les zones d’activités environnantes, et les locataires sont donc des professionnels, entreprises et commerces, qui signent un bail commercial sur des durées de 3, 6 et 9 ans.
Les dividendes ou loyers perçus par les investisseurs sont fiscalisés, comme tout revenu foncier classique.
SCPI de capitalisation ou de plus-values
Le but de ce type de SCPI n’est pas de verser à ses associés des loyers, mais de valoriser le prix de leurs parts. Le principe consiste à acquérir un immeuble au prix le plus bas possible, de préférence inférieur au marché, et à le revendre en effectuant la plus grosse plus-value possible.
Ce placement intéresse principalement des personnes dont l’imposition est très élevée et qui ne cherchent pas à obtenir des revenus complémentaires à court et moyen terme.
Toutefois, la réforme de l’imposition des plus-values pourrait diminuer l’intérêt de ce placement.
Pour conclure, deux règles fondamentales doivent être prise en considération, tout d’abord conserver ses parts pendant une durée minimale de 8 ans, mais aussi intégrer le risque de variation du capital investi et du revenu distribué.
