Il n’est généralement pas facile de trouver le bon terrain où construire. La plus grande difficulté est celle liée au prix du terrain. En plus du prix affiché, il est nécessaire de vérifier certains critères qui pourront faire varier la note finale. Voici les pistes à explorer pour ne rien oublier : Frais d’agence, frais de notaire ou encore travaux de viabilisation. Les fraix annexes d’acquisition pour votre projet peuvent se cacher partout. Soyez armés pour les débusquer.
Frais de transaction
Le terrain que vous avez choisi est vendu par un professionnel de l’immobilier. Que se soit une agence immobilière (avec ou sans vitrine), un notaire ou un chasseur, vous devrez vous acquittez d’une commission de transaction – commission d’agence. Les prix sont libres et souvent, ils représentent un pourcentage du prix du terrain nu. Vous devez clairement être informés du montant de cette commission. Les prix affichés sur les petites annoncent en tiennent bien compte bien souvent. Mais parfois, il arrive que ces frais d’agence incombent à l’acquéreur. Pensez à bien poser la question.
Frais de notaires
Lors de la signature définitive de l’achat de votre terrain, votre notaire vous demandera de vous acquitter des droits de mutation, les fameux « frais de notaire ». Il s’agit d’un pourcentage du prix de vente du terrain, déduction faite des commissions de l’agence. Et oui, vous n’allez pas payé des taxes sur des frais …
En réalité, voici la décomposition de ce que vous payez :
- une part départementale, variable, entre 4 et 5 % environ ;
- une part communale, environ 1,20 % ;
- la contribution de la sécurité immobilière (CSI) qui englobe les formalités d’enregistrement et les frais de publicité foncière ;
- la rémunération du notaire, un pourcentage en fonction du prix de vente ;
- le remboursement des frais engagés par le notaire pour la demande de certificat d’urbanisme ou de demande d’état hypothécaire, par exemple.
Comptez pour les frais de notaire un pourcentage de 7 à 8% de la valeur du terrain. Vous devez inclure cela dans le budget ou la cotation de votre prêt bancaire. Cela vous évitera d’avoir de mauvaises surprises.
Contraintes administratives d’un terrain
Vous pouvez trouver en France, un terrain constructible. Mais il faut souvent faire attention aux caractéristiques liées aux contraintes des règles de prospect. Ces règles définissent notamment l’emplacement constructible sur la parcelle. Des côtes précises sont souvent imposées. Cela vous obligera à revoir les dimensions ou les solutions techniques de votre projet de maison si la parcelle est de petite dimension. Construction sur 2 niveaux, chéneau encastré, pente de toiture abaissée ou garage mois large…
En plus, d’autres frais peuvent s’ajouter. Il est donc important de vous informer de tout lors d’un achat parcelle.
Avant de construire sur un terrain, vous devez obtenir le certificat d’Urbanisme (CU). L’obtention de ce document, précède celle du permis de construire. Le certificat d’urbanisme a pour utilité, l’identification et la nature de votre parcelle. Le CU est le seul document qui atteste de la viabilité de votre terrain ainsi que la possibilité d’y construire. Ainsi, vous saurez si il est viabilisée ou non. Dans le cas d’une parcelle en lotissement, vous n’aurez pas besoin du certificat d’urbanisme et les parcelles sont généralement viabilisées. Mais pensez à vérifier la présence de tous les réseaux.
Un terrain viabilisé comporte toujours des infrastructures collectives notamment le réseau de fourniture d’eau potable, les lignes téléphoniques, le réseau de fourniture de gaz et d’électricité. N’oubliez pas les réseaux d’évacuations de tout à l’égout, d’eaux usées ou/et des eaux pluviales. Tous ces équipements doivent être présents sur le terrain. Si ces réseaux sont à proximité, ils souvent à la limite de votre propriété, voire plus loin. Il faudra vous rapprocher des différents concessionnaires pour obtenir des devis de raccordement de votre parcelle. Ce qui engendrerait un coût viabilisation.
Si des infrastructures ne sont pas installées sur le terrain, le propriétaire sera obligé de recourir à des solutions alternatives .. Il est parfois nécessaire d’installer une fosse septique ou une micro-station selon l’étude pédologique .. Dans ce cas, vous devez prévoir des frais d’installation supplémentaires et des frais d’entretien éventuels. Mais rien d’impossible, rassurez-vous.
Quelles sont les taxes à prévoir ?
Vérifiez attentivement le contenu du certificat d’urbanisme. Il documents comporte généralement les taxes et impôts applicables au terrain. Il y a par exemple, la taxe d’aménagement. Les frais de cette taxe varient d’une commune à une autre.
Autre taxe dont vous devrez tenir compte dans votre budget, la Redevance d’archéologie préventive (RAP). Vous êtes redevable dès que des travaux dans le sous-sol sont engagés, et ce, quel qu’en soit la profondeur. Elle sert à financer les recherches archéologiques.
Bonne nouvelle !!! Vous pouvez bénéficiez dans certains cas d’un abattement de 50%. Renseignez-vous auprès de votre mairie.
Les prix de terrains : tout connaître
Il est tout à fait logique que le prix terrain par commune varie énormément en fonction de son emplacement et du niveau de viabilisation. Ainsi, un terrain situé en centre-ville ou près de la mer est plus onéreux que d’autres un peu plus éloignés. Un terrain en région parisienne est évidemment plus cher qu’ailleurs en France. Il y a néanmoins des spécificités selon la région. De ce fait, vous pouvez trouver un terrain viabilisé pas cher.
En Mai 2020, le prix moyen d’un terrain constructible en France était de 146 €/m2. En septembre 2019, cette moyenne était de 135 €/m2.
Vous devrez ensuite inclure dans le budget, l’étude de sol, le frais de terrassement ou les frais de fondations courantes ou spéciales pour une adaptation de la maison au terrain. Enfin, pensez avant l’achat du terrain, à votre coût de déplacement domicile-travail.
